大規模修繕工事の業者の選んだ基準についてのお話です。
注意事項
インターネットを使って工事業者を選びました。
ただしその時に注意をしたのがこの広告です。
聞く所によると、【大規模修繕工事】のキーワードでは1クリックあたりで2,000円ちかいお金がかかる事もあるみたいです。2万円払っても10回クリックされたら終わりです。このような広告をかけている工事業者は月に何百万円ものお金を使ってます。100回クリックされて1問い合わせがあるといいみたいです。そして、問い合わせ中1～2割が成約までいくとも聞きました。そうなると100～200万円払って1つの契約に至る事になります。
広告を使ってる業者=工事が高い
これは基本中の基本になってしまいます。
その中でも安くできるのは、工事の品質を落としたり作業にごまかしがある事が考えられます。
例えば、
- 余った材料を使う(材料の出荷証明=使ったとは限らない)
- 工事保証が売り(工事保証で直してもらる事は皆無)
- タイル工事など目に見えにくい所で枚数をごまかされる(増やされる)
- 厚みや塗り回数などをごまかす(過程をしっかりチェックが必要)
このような事があるみたいです。
これはたくさんの工事業者、管理組合など様々な業界に聞いて回りましたので間違いなさそうです。
そして何より重要なポイントは、工事業者にはインターネット専門のスタッフが在籍している事が少なく、広告運用からサイト運用までほとんどが外注です。なので、広告を使って工事の問い合わせもうけようとしている工事業者は今回外しました。
- 地域のワードでの検索
- SNSの更新状況
- GoogleMAPの口コミ
- 実際に町を歩いて見る工事のシート
- HPの更新頻度や内容
そして問い合わせをした時の対応力なども見ました。そこまでして選んだ12社のうち、まともな対応をできていたのはわずか3割程度でした。これを読まれた組合様にオススメなのは、業者の本物・偽物の見分けはしっかりやった方が良いです。最初から厳しい会社に工事をお願いしたら後が大変です。
業者選定のポイント
資本金
資本金が1億円以上が良いとか、言われるコンサル会社も増えてきました。資本金=何かあった時に必ず使えるお金ではない事もあるので、正直参考にはなりません。また、地域で1億円以上など厳しい条件を付ける時は、決められた業者しか出てきません。このような場合は談合が多く、その工事業者の隠れ営業マン(フリー契約)なども考えられます。そのため資本金はあまり参考にはしておりません。
マンション管理士
2001年からスタートした資格で実務経験が少ない人が取得している事が多いです。実際、マンション管理士の資格を持ってる人と10人以上にお会いしましたが、しっかりした人とは一人も会えてません。教科書上の知識はあると思いますが、マンション管理士は、建物の専門家でも、建築の専門家でも、修繕の専門家でもなくマンションの管理の専門家になります。一生懸命勉強をされて取得し、老後の収入減にされている人も多い資格でした。実際に分譲マンションの理事長や管理会社出身で、ある程度実務経験があった人が取得したら別だと思いますが。現状はマンション管理士は武器にはならない肩書だと思いました。
工事件数
分譲マンションの大規模修繕工事をどれくらい経験した事があるか？は重要なポイントです。工事がスタートしてからかゆい所に手が届くかどうかはポイントになると思います。このような経験を多く積んでる所が良いです。
問い合わせ対応
工事では入札工事、下請け工事、直接問い合わせ工事があると思います。そのうち参考になるのは直接問い合わせ工事の件数です。しっかり提案、プレゼンして選ばれてる工事を行った事は実績だと思いました。話を聞いててもマニュアル通りではなく、当マンションにあった提案だと感じます。
現場調査の時間
一番早い業者で15分、長い業者で1時間半ほど建物を見ておられました。案の定15分の業者はどのマンションでも使われてそうな雛形に金額を入れて送ってきました。頼んでもいないのに本なども送ってきてサービスでのごまかしが多く、少しも歩み寄る姿勢はありませんでした。その工事業者は見積もりは一番安く、1回目の大規模修繕工事はやる所が少ないと言いながら塗装だけ他の会社の4倍近い値段でした。ここでしっかり儲けを出されるのだなって思ってしまいました。現地をしっかり見て確認してくれている業者のが信用できると感じました。
大規模修繕瑕疵保険
資本金を見ない代わりに、この大規模修繕瑕疵保険は必須としました。第三者によるチェックや、工事業者が倒産しても保険が適用される事は安心だと思います。また、通常何かあっても保証があるから大丈夫と思ってる時の保証の感覚に近いのはこの瑕疵保険だと思います。瑕疵保険に加盟するには様々な条件があるみたいなので、これだけで会社のフィルターがかかってる感じです。中でも大規模修繕瑕疵保険は業界NO1の住宅あんしん保証さんが良いと思いました。
これが全てではないですが、このような基準から業者を選定してお問い合わせをしました。
読んで頂きありがとうございます。参考になれば幸いです。
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